Ставка капитализации: расчет ставки на недвижимость

Для каждого инвестора очень важно знать уровень потенциальной прибыли, которую он в будущем сможет получить. В связи с этим многие из них прибегают к помощи так называемого метода доходности в оценке недвижимости. Именно такой подход дает возможность оценить степень ее ликвидности и эффективность инвестированных средств.

Для подобных расчетов используется следующая формула:

V = I/R

V — цена приобретения;
I — прогнозируемая прибыль;
R — ставка капитализации.

Последнее значение отражает отношение операционной прибыли с недвижимости к ее цене.

В большинстве случаев стоимость приобретаемого объекта уже известна инвестору и определяется согласно рыночной ситуации.  поэтому ему нужно только рассчитать ставку капитализации. Лишь она может показать эффективность вложения денег и высчитывается по формуле:

R = I/V

Для определения реального значения ставки, нужно спрогнозировать доход от объекта недвижимости, который можно получить в будущем от него. Сделать что-то подобное возможно или на имеющихся показателях (к примеру, помещение будет сдаваться в аренду, принося фиксированную прибыль ежемесячно), или на рыночных данных.

Стоит отметить, что, осуществив расчет ставки капитализации, из нее очень часто вычитают прибыль, которая не была получена, по причине падения спроса на аренду, вследствие чего полностью всю территорию сдать не удалось. Данный показатель выводится на основании динамики развития рынка.

Нельзя забывать и о текущих затратах на содержание объекта. Их можно разделить на две группы:

• Операционные;
• Фиксированные.

К первой группе расходов принадлежат затраты на охрану, отопление, газ, электричество и так далее. К другой – уплата налогов, кредитов и других финансовых обязательств. Только после этих расчетов вычисляется чистая прибыль от недвижимости.

Получив все необходимые данные, можно без проблем сделать расчет ставки капитализации. Представим, что определенное торговое помещение стоит 70 миллионов рублей. Заранее известно, что вследствие сдачи в аренду каждый год оно приносит прибыль 15 миллионов рублей. При простом вычислении у нас выходит 15/70=0,21. Таким образом, получаем ставку капитализации 0,21%. В этом размере инвестору будет возвращаться сумма, которую он потратил на приобретение. Приблизительно через 5 лет данный объект недвижимости полностью окупится. После этого периода будет приносить только чистый доход.

Инвестируя капитал в недвижимость нужно выбирать наиболее высокую ставку. Ее минимальное значение в 2013 году по столице находилось в диапазоне от 8% до 12% на все виды коммерческой недвижимости. Это немного хуже, если сравнить с показателями по Санкт-Петербургу, где она находились на 1% выше.

Из всего вышесказанного стоит отметить, что, не рассчитав ставку капитализации на объект недвижимости, попросту не представляется возможным получить данные об эффективности инвестированного капитала в него. А данные показатели нужно просчитать перед приобретением. Ведь опытный, здравомыслящий инвестор не будет покупать «кота в мешке».